Налог на сдачу квартиры в аренду в 2019 году: как и сколько платить

Налог На Сдачу Квартиры

Налог для тех, кто сдает квартиру в аренду, существует давно. Никаких принципиальных изменений в соответствующий закон не вносили, однако, в 2019 году обещают значительно усилить контроль за этим вопросом и существенно усложнить работу «теневым» предпринимателям такого сектора. Первые шаги в этом направлении уже приняты, поэтому тем, кто планирует заняться подобным бизнесом, стоит оценить риски и найти подходящий для себя вариант оформления сделок.

Налоги в 2019 году

Принципиально система исчисления налога на сдачу квартиры в аренду по состоянию на 2019 год не изменилась и не изменится. И физическим, и юридическим лицам придется платить налог, размер которого зависит от выбранной формы договора. В четырех регионах страны появится возможность платить меньше за счет оформления самозанятости.

Для наймодателя

Физические лица, сдающие квартиру в аренду по-прежнему не обязаны оформляться в качестве предпринимателей. Они могут ежегодно в установленный законом срок подавать декларацию, указывать всю сумму полученных доходов и платить с нее 13 процентов. Это обычный формат НДФЛ, с которым знакомы все официально трудоустроенные граждане. Однако обязанность своевременно известить налоговую службу о своих доходах, получить квитанцию на оплату и проследить за прохождением платежа, ложиться только на владельца квадратных метров.

На заметку! 

Удобно оформлять документы и следить за статусом декларации на сайте налоговой службы. Здесь можно создать отчет самостоятельно, не оплачивая услуги посредников или бухгалтеров.

Любой гражданин может оформить свою деятельность как предпринимательскую. Для него это добровольный выбор. Компания, которая владеет недвижимым имуществом, обязана официально декларировать доходы от аренды и не может вывести такое имущество за баланс, соответственно заплатить уже указанные 13 процентов. Всего доступно несколько форматов налогообложения:

  • ставка на профессиональный доход;
  • УСН;
  • патент.

Понятие профессионального дохода – это именно нововведение 2019 года. Теперь вместо ИП можно оформить статус самозанятого и вносить не единую декларацию, а постоянные записи о доходах. Таким образом, арендодатель заплатит только 4 процента с полученной суммы, если предоставляет площадь физическому лицу, и 6 процентов, если любому юридическому лицу. Однако такой порядок доступен не везде, а только в регионах, вошедших в пилотный проект. Когда именно эта практика будет распространена на всю страну, пока не ясно.

Упрощенная система налогообложения или УСН – хороший вариант для желающих оформить ИП. Этот формат позволяет свести к минимуму работу с бухгалтерской отчетностью и даже снизить налоговые обременения, дополнительные издержки. Ставка составит уже 6 процентов с аренды. Сюда не придется прибавлять обязательные взносы на ИП в различные страховые и социальные государственные фонды и службы. Но если арендодателем выступает компания, которая работает по форме ООО, в ставку нужно будет включить НДС и страховку, соответственно общий налог вырастет до 33 процентов.

Патент может купить владелец ИП, которое было зарегистрировано ранее. Этот документ оплачивается единовременно и действует на срок до одного года. То есть владелец квартиры заранее оплачивает налог, который рассчитывают, исходя из среднего возможного дохода. Ставка – 6 процентов. При этом владелец может самостоятельно менять цену аренды, регулируя свою прибыль, но не может выйти за границу максимально установленной доходности для конкретного региона.

На заметку! 

Патент также можно приобрести через интернет.

Для нанимателя

Как правило, арендаторы жилья даже не задумываются над вопросом налогов и пошлин. Привычным способом расчетов является схема, при которой владелец недвижимости берет на себя все риски и издержки, а также обязательства по документальному оформлению. Однако в 2019 году обещают существенно усилить контроль за так называемыми безвозмездными сделками, что может в корне изменить ситуацию.

Долгое время особой популярностью пользовались краткосрочные безвозмездные договоры. Их суть в том, что по бумагам владелец квартиры дает право арендаторам пользоваться жильем на описанных условиях без оплаты. К примеру, таким образом можно оформить отношения между близкими родственниками. Подобные сделки вполне законны и допустимы. Однако их стали все чаще использовать как способ ухода от налогов, заключая соглашение на бумаге, а фактически требуя оплату в личную «черную кассу». Теперь же налоговая служба будет проверять степень родства арендатора и владельца жилья, рассматривать возможность реального безвозмездного договора или его фиктивность.

Это важное уточнение от налоговой службы, которое коснется напрямую арендаторов. Теперь ответственность за неуплаченные налоги ляжет на них, а ввиду усиления контроля случаев выявления нарушений станет намного больше. Дело в том, что по закону лицо, которое пользуется помещением бесплатно, получает выгоду. Ее можно оценить как сумму потенциальных арендных платежей за период договора. Она и будет облагаться налогом в размере 13 процентов. Фактически, лицо получило доход за счет того, что не истратило указанные деньги. Пока тех арендаторов, которые платят по безвозмездным договорам самостоятельно, крайне мало. Однако уже в 2019 году ситуация может кардинальным образом измениться.

Правила и ответственность

Отношение к налогу на сдачу квартиру в аренду, согласно социальным опросам, в стране остается резко негативным. Многие граждане считают подобные требования необоснованными, ссылаясь на высокую цену самой недвижимости. Другие же отмечают, что уровень ставки существенно завышен, а ведение официальной отчетности делает задачу слишком сложной. Принимая решение об отказе от уплаты налогов или выборе какой-либо формы предпринимательства, важно соотнести все риски и возможные убытки с потенциальными выгодами.

Способы контроля

Перед налоговой службой еще в 2017 году была поставлена задача максимально вывести из тени такой малый бизнес, увеличить собираемость налогов с граждан, сдающих жилье в аренду.

С тех пор было разработано немало способов сбора и проверки информации. Поэтому рассчитывать на то, что факт сдачи в аренду просто не обнаружат, нельзя.

На заметку! 

При передаче дела в суд показания сотрудников федеральной службы уже будут считать достаточным свидетельством. Поэтому «теневым» арендодателям не стоит считать, что они могут не оставить доказательств своего преступления.

Налоговая служба собирает информация, используя различные ведомства на местах. Задействуют следующие структуры:

  • Росреестр;
  • УФМС;
  • управляющие компании;
  • службу участковых.

Если в собственности у гражданина две и более квартир, он станет объектом пристального внимания. Тем более стоит ждать проверку, если соседи часто жалуются на шум и подозрительные действия очередных новых соседей. Налоговая служба также отслеживает перемещения граждан, связанные с их временной или постоянной регистрацией. В 2019 году сами жильцы многоэтажек или частных кварталов отметили увеличившуюся активность полевых работников налоговой, сотрудники которой напрямую опрашивают соседей, получая ценную информацию вполне законным путем.

Ответственность

Для тех, кто отказывается от уплаты налогов и пытается скрыть свои доходы, предусмотрено три типа наказаний. Они относятся и к тем, кто не сдал отчетность по НДФЛ, и к тем, кто недоплатил в бюджет НДС. Первая и обязательная мера – налоговое взыскание. С должника потребуют всю положенную сумму с процентами. Если декларация подана не вовремя, заплатить придется от 5 до 30 процентов в зависимости от просрочки. Если же нарушения систематические, штраф увеличится до гарантированных 20 процентов. Если удастся доказать, что гражданин сокрыл доходы умышленно, предпринял к этому активные действия, заплатить придется уже 30 процентов. При этом дополнительно начислят пени в зависимости от того, во сколько будет оценен ущерб государства и конкретного муниципалитета.

Административная ответственность наступит в том случае, если дело дойдет до суда и будет квалифицировано как не тяжкое преступление или нарушение закона. Такие решения характерны для дел, возбуждаемых в отношении физических лиц, сдающих одну квартиру в эконом-секторе. Существует негласное правило: если общая сумма налога не более 500 тысяч, административное наказание вполне заменит собой уголовное. Это значит, что нужно будет просто заплатить штраф в размере до 2 тысяч рублей. Налоговые меры в этом случае также не отменяют.

Уголовное наказание грозит тем, кто получил крупную и особо крупную выгоду, действовал умышленно в течение длительного времени или участвовал в организованной группе для сокрытия своих доходов. Оно предполагает:

  • штраф до 300 тысяч рублей;
  • арест до полугода;
  • лишение свободы до года;
  • принудительные работы до года.

Оценивать меру наказания будут в зависимости от общей суммы долга. Если в бюджет не поступит более 900 тысяч рублей в сумме за три года, меры будут выбраны из наименее строгих. При этом чтобы смягчить наказание до административного, арендодателю нужно заплатить более 10 процентов добровольно и в срок. Если общая сумма ущерба превысит 2 миллиона рублей в исчислении за любой срок, суд выберет наиболее строгие меры уголовного наказания.

На заметку! 

От ответственности не освобождают ни пенсионеров, ни военных, находящихся на службе.

Как платить

С фактической оплатой налога проблем не возникнет даже у тех, кто живет не в том городе, в котором расположен объект недвижимости. Все необходимые декларации подать можно в электронном формате, имея учетную запись в личном кабинете налогоплательщика. Тем, кто зарегистрировал ИП, останется вовремя подать декларацию таким же способом. Однако при полном отсутствии бухгалтерских навыков сделать это самостоятельно будет трудно. Оплату можно произвести безналичным образом.

Конкретные даты внесения платежей будут зависеть от выбранной формы. Например, физические лица свои доходы декларируют до 1 апреля. При этом нужно учитывать, что в этот срок платеж должен уже поступить на расчетный счет налоговой службы. Если этого не произошло из-за длительной транзакции банка, скорее всего, штрафовать не станут. Но отношение к такой ситуации будет зависеть от собираемости налогов в конкретном периоде и просто усердности проверяющего работника. Для всех остальных установлен срок подачи документов до 20 апреля и период уплаты до 15 мая.

Чтобы вносить оплату за аренду и при этом защитить свои права, собственнику нужно подписать договор с арендатором. Это обязательное условие для тех, кто планирует долгосрочное сотрудничество длительностью более 1 года. На меньший срок договор заключают по обоюдному согласию. Можно воспользоваться стандартными шаблонами и образцами. Составить документ разрешают даже в рукописном виде. Но долгосрочные контракты обязательно нужно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Как не платить

Законного способа не платить налоги за сдачу квартиры в аренду нет. К 2019 году законодательство в этой области было усовершенствовано настолько, что лазеек для арендодателей практически не осталось. Однако многие владельцы помещений все еще продолжают верить в мифы, которые не подкреплены никакими законными основаниями.

Первый из них – возможность краткосрочной аренды без налога. Не важно, 11 месяцев это или 29 дней. В любом случае, если была прибыль, должен быть и налог. Также есть мнение, что сделки, заключаемые на короткие сроки, сложнее отследить налоговой службе. Это действительно так, однако долгое время оставаться в тени все равно будет сложно.

Второй способ, который не сработает, предлагает заключать только устное соглашение и ссылаться на близкие и доверительные отношения при обнаружении факта сдачи в аренду. То есть стороны не заключают договор, а при проверке пытаются убедить инспектора в том, что данные отношения не имеют ничего общего с коммерческой деятельностью. Доказательства обратного сотрудники находят достаточно быстро, а впоследствии сам факт обмана используют для ужесточения наказания.

На заметку! 

Нельзя сослаться и на то, что о налоге арендодатель просто не знал. Данный факт от ответственности не освобождает.

Каких изменений ждать

Налоговый кодекс достаточно обширен и в части сдачи жилья в аренду вполне точен. Однако периодические изменения в правилах исчисления и уплаты взносов все же происходят. С 2019 года это связано с активным внедрением и тестированием системы профессиональных налогов. Созданный формат самозанятости должен подтвердить свою эффективность, а поможет в этом активная работа по выявлению нарушений. Это должно стимулировать граждан активнее регистрироваться в системе.

Изменения в порядке уплаты налогов на аренду жилья связаны с общей политикой ликвидации теневого бизнеса. За основу законодатели берут успешный опыт Европы. К примеру, в Польше каждый покупатель или арендатор, не получивший чек или договор, может рассчитывать на бонус от государства за предоставленную информацию. Нечто подобное планируют внедрить в России в отношении управляющих компаний, но только в перспективе.

Эксперты отмечают, что происходящие изменения в налоговом кодексе во многом связаны с необходимостью упорядочить рынок аренды. В России он развит недостаточно. Долгосрочные договора все еще остаются незаконными. Нет и четкой практики защиты интересов каждой из сторон в суде. Однако кардинальная реформация этой области пока не выгодна всем тем, кто заинтересован в активной сдаче огромных объемов новостроек.

Сдача квартиры в аренду может стать отличным дополнительным доходом. Но чтобы не рисковать своими деньгами, а иногда и свободой, лучше заранее изучить порядок уплаты налогов. В 2019 году у жителей ряда регионов появилась возможность снизить ставки, перейдя в категорию самозанятых. Всем остальным по-прежнему придется выбирать между ИП или уплатой НДФЛ. Тем, кто уже легализовал любым из способов свои доходы, можно не беспокоиться. Никакие принципиальные изменения не произошли ни в конце 2018 года, ни в начале 2019. Общий порядок исчисления и уплаты остался неизменным.

Логотип сайта Идеи малого бизнеса

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о