Ипотека без первоначального взноса только на первый взгляд кажется выгодным предложением. С одной стороны, можно сразу приобрести жилье, не собирая месяцами (а иногда – и годами) на первый взнос. Нет рисков, что за это время вырастет цена на недвижимость или понравившийся вариант уйдет из-под носа.
Но минусов куда больше. Особенно на фоне разницы ставок – с первоначальным взносом минимальные ставки сейчас ниже 8%. Без взноса – от 10% и выше.
Разберем все нюансы по порядку
- Ограниченность предложений – программы без первоначального взноса практически всегда относятся к конкретным домам, и совершенно не факт, что жилье там действительно подойдет новым владельцам. Нередко по таким программам предлагаются квартиры в домах, которые только начали строится – а это дополнительные риски (когда еще достроят дома, когда сдадут в эксплуатацию, не заморозят ли стройку вообще?).
- Большая переплата – чем больше кредит, тем больше переплата. Эта истина, казалось бы, знакома всем. Но вот живые цифры.
Допустим, мы берем квартиру за 3,5 миллиона в ипотеку под 10% на 10 лет.
Если не вносить первоначальный взнос, ежемесячный платеж составит около 46.000 рублей.
А итоговая переплата – чуть больше 2 миллионов.
Если же внести хотя бы 500.000 рублей в качестве первоначального взноса, ежемесячный платеж уже упадет до 39.645 рублей, а итоговая переплата – до 1,7 миллионов. Итого – 300 тысяч экономии, почти десятая часть стоимости квартиры.
- Менее выгодные условия – на практике, разница переплат будет еще выше. Потому что при отсутствии первоначального взноса, банк, страхуясь от рисков, выставить более высокую процентную ставку. Ниже будет и шанс одобрения в принципе. Если у заемщика нет денег на первоначальный взнос (а в большинстве банков минимальная планка сейчас составляет 10% от стоимости жилья), как же он будет несколько лет гасить кредит?
По сути, такие программы рассчитаны на людей, у которых нет проблем с деньгами, но конкретно сейчас на руках не имеется необходимая сумма, а хороший вариант упускать не хочется. Например, старую квартиру только выставили на продажу – и тут увидели квартиру в строящемся доме в хорошем районе. Или недавно совершили крупную покупку, и тоже не хочется упускать удачно попавшийся на глаза вариант.
Ведь, учитывая, что программы без первоначального взноса часто рассчитаны на новострой, там обычно идут еще и различные акции (скидки при заказе ремонта и т.д.). Выглядеть это все может довольно соблазнительно.
Увы, чаще всего такие программы заинтересовывают как раз людей с определенными материальными проблемами – возможности накопить первоначальный взнос нет, а жилье необходимо. Люди обращаются за кредитом, и, в лучшем случае, это заканчивается разочарованием от огромной переплаты (а осознание приходит слишком поздно), либо проблемами с платежами, которые могут получаться довольно высокими.
Самые выгодные предложения
Предложений по ипотеке без первоначального взноса очень мало – причем, важно учитывать, что добрая половина этих предложений будет требовать залога в виде недвижимости (причем не приобретаемой, а какой-либо еще, для подстраховки).
В числе наиболее выгодных предложений:
- Совкомбанк – ставка от 10,4%
- Уралсиб – ставка от 11,5%
- Банк Открытие – ставка от 11,6%
Но все они под залог уже имеющегося жилья. Под залог приобретаемой недвижимости кредит без первоначального взноса можно получить в Промсвязьбанке (по ставке от 12%), в Банке Россия (от 12,2%) и СМП банке (от 14%).
Кстати, для иллюстрации примера выше (по поводу разницы ставок) можем взять Банк Открытие – без первоначального взноса минимальная ставка 11,6%. А с первоначальным взносом – от 9,3%.
Разница больше 2% годовых. Даже за 10 лет набежит приличная сумма.
С какими рисками можно столкнуться
- Первый (и самый главный) – это финансовые риски. Платежи получаются выше. А ипотека – проект долгосрочный. Учитывая, что, по статистике, раз в 10 – 15 лет у любого человека случается серьезный финансовый форс-мажор, резко возрастают риски просрочек и всех связанных с этим неприятностей.
- Риск так и не получить жилье – хорошо, если дом достроен и сдан в эксплуатацию (то есть, в него уже можно заселяться). А если здание только возводится или вообще находится на стадии котлована? Даже если стройка не будет заморожена, сроки могут сдвигаться годами. То есть, в теории у человека как бы есть квартира (и он выплачивает кредит), а по факту – квартиры нет. И какой она будет. Будет ли стоить выплаченных за нее средств, еще не известно. Качество жилья в новостройках – это всегда сам по себе определенный риск.
- Риск получить дополнительные обременяющие условия – например, запрет или штраф на рефинансирование ипотеки. Такой кредит уже нельзя будет потом переоформить на более низкую ставку. Придется платить, как есть.
Есть и еще один риск, косвенно связанный с ипотекой без первоначального взноса. Боясь получить отказ, некоторые заемщики оформляют потребительский кредит, чтобы из него сделать первоначальный взнос. Платежи в первое время получаются просто огромными. К тому же, второй из оформляемых кредитов могут уже не одобрить, и человек в принципе останется «на бобах».
Перед тем как принимать решение об ипотеке без первоначального взноса, нужно очень хорошо все взвесить. Сейчас цены на недвижимость растут не какими-то безумными темпами. И лучше все посчитать, может быть, подождать хотя бы 1 год, накопить хотя бы на минимальный взнос – и уже потом подавать на ипотеку. 1 год ожидания против минимум 10 лет постоянного стресса из-за высоких платежей.
Или хотя бы поищите варианты с субсидиями, особые программы. Сейчас очень много вариантов государственной помощи для семей с детьми (особенно, если 2 – 3 и больше детей).
Самое читаемое:
Помогла ли вам статья?
Определенно, ипотека без первоначального взноса — это огромная выгода! Ты можешь купить жилье сразу, не откладывая долгие годы на сбор первоначального взноса. Конечно, стоит учесть проценты по кредиту, но все равно это шанс получить свою квартиру прямо сейчас!