Ипотека без первоначального взноса только на первый взгляд кажется выгодным предложением. С одной стороны, можно сразу приобрести жилье, не собирая месяцами (а иногда – и годами) на первый взнос. Нет рисков, что за это время вырастет цена на недвижимость или понравившийся вариант уйдет из-под носа.
Но минусов куда больше. Особенно на фоне разницы ставок – с первоначальным взносом минимальные ставки сейчас ниже 8%. Без взноса – от 10% и выше.
Разберем все нюансы по порядку
- Ограниченность предложений – программы без первоначального взноса практически всегда относятся к конкретным домам, и совершенно не факт, что жилье там действительно подойдет новым владельцам. Нередко по таким программам предлагаются квартиры в домах, которые только начали строится – а это дополнительные риски (когда еще достроят дома, когда сдадут в эксплуатацию, не заморозят ли стройку вообще?).
- Большая переплата – чем больше кредит, тем больше переплата. Эта истина, казалось бы, знакома всем. Но вот живые цифры.
Допустим, мы берем квартиру за 3,5 миллиона в ипотеку под 10% на 10 лет.
Если не вносить первоначальный взнос, ежемесячный платеж составит около 46.000 рублей.
А итоговая переплата – чуть больше 2 миллионов.
Если же внести хотя бы 500.000 рублей в качестве первоначального взноса, ежемесячный платеж уже упадет до 39.645 рублей, а итоговая переплата – до 1,7 миллионов. Итого – 300 тысяч экономии, почти десятая часть стоимости квартиры.
- Менее выгодные условия – на практике, разница переплат будет еще выше. Потому что при отсутствии первоначального взноса, банк, страхуясь от рисков, выставить более высокую процентную ставку. Ниже будет и шанс одобрения в принципе. Если у заемщика нет денег на первоначальный взнос (а в большинстве банков минимальная планка сейчас составляет 10% от стоимости жилья), как же он будет несколько лет гасить кредит?
По сути, такие программы рассчитаны на людей, у которых нет проблем с деньгами, но конкретно сейчас на руках не имеется необходимая сумма, а хороший вариант упускать не хочется. Например, старую квартиру только выставили на продажу – и тут увидели квартиру в строящемся доме в хорошем районе. Или недавно совершили крупную покупку, и тоже не хочется упускать удачно попавшийся на глаза вариант.
Ведь, учитывая, что программы без первоначального взноса часто рассчитаны на новострой, там обычно идут еще и различные акции (скидки при заказе ремонта и т.д.). Выглядеть это все может довольно соблазнительно.
Увы, чаще всего такие программы заинтересовывают как раз людей с определенными материальными проблемами – возможности накопить первоначальный взнос нет, а жилье необходимо. Люди обращаются за кредитом, и, в лучшем случае, это заканчивается разочарованием от огромной переплаты (а осознание приходит слишком поздно), либо проблемами с платежами, которые могут получаться довольно высокими.
Самые выгодные предложения
Предложений по ипотеке без первоначального взноса очень мало – причем, важно учитывать, что добрая половина этих предложений будет требовать залога в виде недвижимости (причем не приобретаемой, а какой-либо еще, для подстраховки).
В числе наиболее выгодных предложений:
- Совкомбанк – ставка от 10,4%
- Уралсиб – ставка от 11,5%
- Банк Открытие – ставка от 11,6%
Но все они под залог уже имеющегося жилья. Под залог приобретаемой недвижимости кредит без первоначального взноса можно получить в Промсвязьбанке (по ставке от 12%), в Банке Россия (от 12,2%) и СМП банке (от 14%).
Кстати, для иллюстрации примера выше (по поводу разницы ставок) можем взять Банк Открытие – без первоначального взноса минимальная ставка 11,6%. А с первоначальным взносом – от 9,3%.
Разница больше 2% годовых. Даже за 10 лет набежит приличная сумма.
С какими рисками можно столкнуться
- Первый (и самый главный) – это финансовые риски. Платежи получаются выше. А ипотека – проект долгосрочный. Учитывая, что, по статистике, раз в 10 – 15 лет у любого человека случается серьезный финансовый форс-мажор, резко возрастают риски просрочек и всех связанных с этим неприятностей.
- Риск так и не получить жилье – хорошо, если дом достроен и сдан в эксплуатацию (то есть, в него уже можно заселяться). А если здание только возводится или вообще находится на стадии котлована? Даже если стройка не будет заморожена, сроки могут сдвигаться годами. То есть, в теории у человека как бы есть квартира (и он выплачивает кредит), а по факту – квартиры нет. И какой она будет. Будет ли стоить выплаченных за нее средств, еще не известно. Качество жилья в новостройках – это всегда сам по себе определенный риск.
- Риск получить дополнительные обременяющие условия – например, запрет или штраф на рефинансирование ипотеки. Такой кредит уже нельзя будет потом переоформить на более низкую ставку. Придется платить, как есть.
Есть и еще один риск, косвенно связанный с ипотекой без первоначального взноса. Боясь получить отказ, некоторые заемщики оформляют потребительский кредит, чтобы из него сделать первоначальный взнос. Платежи в первое время получаются просто огромными. К тому же, второй из оформляемых кредитов могут уже не одобрить, и человек в принципе останется «на бобах».
Перед тем как принимать решение об ипотеке без первоначального взноса, нужно очень хорошо все взвесить. Сейчас цены на недвижимость растут не какими-то безумными темпами. И лучше все посчитать, может быть, подождать хотя бы 1 год, накопить хотя бы на минимальный взнос – и уже потом подавать на ипотеку. 1 год ожидания против минимум 10 лет постоянного стресса из-за высоких платежей.
Или хотя бы поищите варианты с субсидиями, особые программы. Сейчас очень много вариантов государственной помощи для семей с детьми (особенно, если 2 – 3 и больше детей).
Самое читаемое:
Помогла ли вам статья?
