Рынок вторичной и первичной недвижимости во многом является показателем состояния всей экономики региона. Чем выше темпы застройки, тем стабильнее ситуация. Рост цен волнует покупателя, а их падение обернется закрытием десятков компаний-застройщиков. Москва в этом отношении является флагманом всех тенденций. Сначала общие тренды и изменения укореняются здесь, а только затем распространяются на регионы с небольшими «поправками». Что же будет с рынком жилой и коммерческой недвижимости в Москве в текущем 2019 году.
Основные прогнозы
Мнения аналитиков в текущем периоде сходны. Не будет рекордов ни с точки зрения спроса, ни в плане предложения. От рынка ожидают «качелей»: под влиянием внутренних факторов ценник может расти, но затем более вероятен откат под давлением ставок на ипотеку и невысокого прироста реальных доходов. Практически все сходятся на том, что вторичное жилье останется на прежнем уровне и в цене, и в объеме продаж, а новостройки подорожают примерно на 1 или 2 процента.
Мнение Минэкономразвития
Эксперты Министерства дают прогноз, благоприятный для покупателя, но негативный для продавцов и застройщиков. На фоне падения доходов и уровня жизни спрос будет падать. Застройщики, которым придется перейти на новый формат проектного финансирования, могут сначала поднять ценник, но под влиянием рыночных факторов вынуждены будут сделать откат в среднем на 7-8 процентов.
На заметку!Прогнозируемая средняя цена квадратного метра в среднем сегменте – 120 тысяч рублей.
Тренды будут развиваться, по прогнозу, вплоть до 2021 года. Однако стабилизация может наступить сразу после снижения ипотечной ставки. В начале периода банки подняли проценты по таким целевым кредитам, однако, уже ко второй половине периода ситуация должна измениться. Поэтому к концу года снижение цены может составить всего 3-4 процента по области и в столице.
Немного другие тенденции будут в сегменте элитной недвижимости как жилой, так и коммерческой. Новостройки заметно подорожают, прибавив около 15 процентов по сравнению с 2018 годом. Поэтому эксперты ожидают заморозки трети проектов, которые окажутся неконкурентоспособными. Оживлен может быть спрос во вторичном сегменте. Хотя повышение ценника и приблизится к показателю в 7-8 процентов, количество сделок может вырасти на четверть.
Прогнозы экспертов
В течение следующих двух лет должен завершиться процесс окончательного перехода рынка первичной недвижимости на новый формат. Долевое строительство больше невозможно, а в проектном финансировании пока разобрались далеко не все застройщики. Поэтому уже в 2019 году в Москве цены на новостройки могут подрасти минимум на 15 процентов, хотя затем их ждет не менее активное падение. Произойдет это только тогда, когда стабилизируется состав игроков рынка, а подрядчики и финансовые институты смогут найти рычаги управления новой системой софинансирования.
Главным изменением в следующем году должно стать подорожание метров на этапе котлованов. Если раньше такую недвижимость ценили за низкий ценник, что заставляло покупателя рисковать, то сейчас застройщик пойдет на отмену скидок. Продажу будут вести практически по финальному прайсу. Больше нет смысла замораживать суммы и начинать реализацию слишком рано, поэтому сэкономить уже не удастся. Особенно выражена эта тенденция будет в Подмосковье, где количество новых объектов рекордно велико.
В текущем году ожидают и изменение уровня монополизации рынка, что негативно скажется и на цене, и на качестве. Небольшие компании не смогут вести свою деятельность по новым правилам. Их работа основана на постепенной продаже еще с этапа проектирования, частичном вложении денег в оборот. Только крупнейшие холдинги смогу позволить себе выстраивать целый объект на собственные средства, рассчитывая на прибыль после финальной приемки. Поэтому у покупателей выбор станет меньше.
На заметку!Прогноз многих экспертов говорит, что число компаний уменьшится на 20-23 процентов.
Вторичный рынок будет и дальше падать в цене. Количество потенциальных покупателей все также невелико. В Москве, где новые проекты отличаются лучшей инфраструктурой, интересными планировками и просто удачным расположением, интерес к старым постройкам стабилен только в элитном сегменте. Всех остальных ждет удешевление еще на 15 процентов в среднем. Замедления падения пока не ожидают. Для этого нет предпосылок. Несмотря на стабильный рост числа жителей столичного региона, никто не торопится с покупкой. Немного иная ситуация у продавцов: более половины нуждаются в скором получении средств, поэтому предоставляют дисконт. Спрос ожидает более низких цен.
Такие цифры могут показаться рекордными, однако, сами аналитики напоминают, что эта тенденция сохраняется уже в течение нескольких лет. Сделки постепенно становятся все более длительными: квартиры и дома ждут своего покупателя месяцами, даже годами. Такова ситуация практически во всех районах Москвы, за исключением исторических и бизнес-центров. В экономичном и стандартном сегментах количество сделок стабильно, оно не растет и не падает, но существенно уступает количеству продаж в новостройках.
Небольшое повышение цены ожидают аналитики только в сегменте суперэкономичных предложений. Это апартаменты, малогабаритные студии, которые всегда востребованы в Москве. Таких квартир на вторичном рынке остается все меньше. Хотя цены на более привлекательные планировки падают, покупательская способность не растет. Такая ситуация сохранится и в 2019 году.
Рекордное оживление ожидает исключительно рынок офисной недвижимости и торговых площадей. Особенно востребованными будут пространства, спроектированные по принципу коворкинга. Число арендаторов стабильно растет, а предложение не успевает за спросом уже минимум три года. Поэтому в 2019 ожидают рост ценника в среднем на 5 процентов. То же произойдет и с площадями под предприятия общественного питания.
Мнение специалистов валютных рынков
Принципиальным вопрос о цене рубля по отношению к доллару и евро будет для тех, кто инвестирует в недвижимость и занимается перепродажей объектов. Для рядовых покупателей, которые ищут жилье, ситуация не изменится кардинально. Критический обвал российской валюты маловероятен даже в случае резкого обострения взаимоотношений двух государств. Новые санкции обязательно приведут к колебаниям курса и периодической смене трендов на рынке недвижимости. Но в целом никаких серьезных изменений ожидать нельзя.
На заметку!Эксперты отмечают, что в 2019 году вкладывать средства лучше в квадратные метры за пределами России.
При резком падении курса рубля спрос на активы будет перемещаться в сторону наиболее стабильного сегмента. Это золото и долгосрочные депозиты. Недвижимость, в свою очередь, будет выглядеть потенциально убыточной, поэтому вкладывать большие суммы сюда не будут. Это ограничит рост цен. Скорее всего, значительно увеличится число выставленных на продажу объектов во всех ценовых сегментах. Не слишком активные участники рынка захотят выйти из него, испугавшись слишком больших рисков дальнейшего обвала. Это позволит дополнительно снизить цены.
Ипотечные тренды
Вопрос о том, какой будет ипотечная ставка в 2019 году, остается открытым. Ситуация на рынке неоднозначная. Взят официальный государственный курс на повышение доступности заемных средств. Но все экономисты говорят об отсутствии ресурсов для снижения процентов. Слишком дешевые кредиты становятся невыгодны банкам. Населению же они неинтересны из-за достаточно высоких требований к платежеспособности и наличию первого взноса.
Вероятнее всего, ипотечное кредитование будет переживать период медленного, но стабильного роста ставок. Все экономические показатели говорят о низкой покупательской способности, поэтому ожидать бума заявок не приходится. Информация о росте цены кредитов распространена была еще в 2018 году, но с тех пор интерес к ипотеке практически не возрос. В то же время при небольшом числе сделок банки не смогут обеспечить понижение ставки. В результате наиболее вероятным становится прогноз, по которому ставка увеличится с 10 процентов в среднем до 12 пунктов в столице, а затем и во всех остальных регионах.
Эксперты советуют не откладывать покупку квартир в Москве и Подмосковье. В первой половине года не все банки изменят ставки и программы. Некоторые будут сохранять уровень в 9,5-10 процентов годовых. Однако уже к осени на фоне стабильно растущего спроса средняя цена ипотеки подрастет до 11-11,5 пунктов. Традиционно можно будет ожидать сезонных предложений, например, в начале лета, когда средства частных покупателей направлены на иные цели.
На заметку!Негативные прогнозы обещают рост до 15 процентов годовых, но эксперты считают это маловероятным на фоне не слишком существенной инфляции.
Ценообразование в 2019 году
В 2019 году цены на недвижимость в Москве будут зависеть, прежде всего, от внутренних факторов. Эксперты отмечают, что даже изменение курса валюты не будет так заметно сказываться на рынке, как новые законы и переработанные принципы финансирования. Если в предыдущие 5 лет определяющим был спрос, то теперь при снижении темпов ввода в эксплуатацию проблема затоваренности постепенно исчезнет, а объективные экономические факторы выйдут на первый план.
Главным движущим элементом в плане ценообразования станет ипотечная ставка. Снижение процентов маловероятно. При этом даже обещания скорого роста не смогут заставить покупателей заключать больше сделок. В результате покупательская способность дополнительно упадет. Однако застройщикам придется компенсировать свои убытки на фоне новых правил строительства и софинансирования, поэтому цена одного метра неизбежно будет расти на первичном рынке. В то же время на вторичном — все это приведет к обратному эффекту.
Напрямую со ставками кредитования связана и стоимость заемных средств для самих компаний. Немногие смогут позволить себе строить исключительно на свои средства. В то же время из-за увеличения объема кредитования крупные банки не смогут обеспечить всех желающих средствами. В результате неизбежно будут подняты ставки по таким займам, что отразится на конечной стоимости метра.
Постепенно увеличится и себестоимость строительства, в Москве же эта тенденция будет выражена особенно сильно. На фоне растущей инфляции изменят поставщики цены на материалы и топливо, а именно они определяют порядок итоговой сметы. Однако стоит отметить, что этот фактор не будет определяющим. Удорожание уже было отражено в корректировке цен с учетом новой ставки НДС.
В свою очередь, главным сдерживающим фактом остается именно спрос. Прогноз обещает превышение предложения минимум в 2,2 раза. Тот же коэффициент в 2018 году составлял примерно 2,5 единицы. Чем меньше покупателей смогут позволить себе жилье по новым ценам, тем хуже будет обстоять дело с рентабельностью у застройщиков. Поэтому огромные скачки даже, если и будут, быстро «затухнут» на фоне резко упавшего числа сделок.
На заметку!Все эти факторы определяют цену как в эконом-сегменте, так и в сфере элитного московского жилья.
Поведение девелоперов
Новый федеральный закон ожидаемо приведет не только к изменению цены, но и к обновлению всей структуры девелоперского рынка. Под удар попадут многие застройщики, работающие в Подмосковье. Непосредственно в столице большая часть проектов принадлежит крупнейшим компаниям, в то время как развивающиеся районы застраивают юридические лица с менее впечатляющими финансовыми ресурсами. В результате уже к середине осени ожидают череду новых банкротств. Но такая ситуация позволит сдержать рост цен, который для рынка сейчас крайне нежелателен. С другой стороны, на массовое сокращение объектов, вводимых в эксплуатацию, наедятся продавцы вторичного жилья. Это позволит им если не поднять цену, то удержать ее на прежнем уровне.
Эксперты ожидают, что крупные компании могут сократить число эконом-проектов, отказавшись от востребованных, но наименее рентабельных планировок и даже комплексов. Вероятнее всего, продажи на этапе котлована перестанут быть актуальными, а девелоперы разработают несколько новых схем приобретения недвижимости. При этом покупатели, уже заключившие ранее договора ДДУ, могут рассчитывать на сокращение сроков строительства и сдачи объектов. У продавцов остается возможность реализовать метры до 1 июля и в течение нескольких месяцев после.
Рынок недвижимости в Москве в 2019 году станет менее интересным для инвесторов. И продавцов, и покупателей ожидает ряд изменений. Рост цены на первичную застройку, продолжающееся падение спроса и впервые за многие годы уменьшение темпов сдачи объектов. Эксперты отмечают, что отрасль может оказаться неготовой к нововведениям, поэтому пока тренды цен предсказать непросто. Главное, что советуют сделать аналитики, не торопиться с заключением договора, но уже сейчас задуматься об ипотечном кредитовании.
Самое читаемое:
Помогла ли вам статья?
